Huur in crisistijd

Moeten horeca-ondernemers de huur betalen?

Afgelopen week ben ik gebeld door verscheidene ondernemers vanwege de gevolgen van de crisis die hun bedrijf treft. Ik had wel vragen verwacht, voornamelijk op het gebied van het contractenrecht en het arbeidsrecht, maar opvallend veel vragen gingen over huurrecht, in het bijzonder vanuit de hoek van de horeca.

Uiteindelijk kwam de vraag vaak op hetzelfde neer: moet in de huidge omstandigheden de volledige huur betaald worden of moet de verhuurder ermee akkoord gaan dat voorlopig - "maar ik weet niet tot wanneer" - minder huur betaald wordt.

Dat is een terechte vraag en het zit ongeveer zo.

De huurovereenkomst regelt de rechtspositie van verhuurder en huurder ten opzichte van elkaar. Om die positie te kennen, dient de huurovereenkomst er dus bij te worden gepakt. Daarin zal een omschrijving zijn opgenomen van het huurobject. Die omschrijving kan algemeen zijn, zoals "bedrijfsruimte" of heel concreet, zoals "restaurant". Die omschrijving is van groot belang, omdat de verhuurder ervoor moet zorgen dat het gehuurde daaraan voldoet. 

Indien de overheid bepaalt - en dat is het geval - dat de horeca op slot gaat, dan is dat uiteraard heel vervelend voor de huurder, maar in juridische zin is het een probleem van de verhuurder. Hij kan namelijk het object, als hij dit specifiek heeft verhuurd als bijvoorbeeld restaurant of café niet meer als zodanig ter beschikking stellen aan de huurder. Met andere woorden, de verhuurder kan daardoor niet meer voldoen aan zijn kernverplichting uit de huurovereenkomst, hij pleegt dus, zij het ongewild, contractbreuk.

En als de verhuurder niet meer kan doen wat hij contractueel moet doen, dan kan de huurder daarop actie ondernemen. De huurder zal bijvoorbeeld kunnen aanvoeren dat hij, van zijn zijde, de verplichting tot betaling van de huursom (deels) opschort of ontbindt.

De verhuurder kan er natuurlijk ook allemaal niets aan doen en had het liever anders gewild. Hij zal wellicht roepen dat sprake is van overmacht, maar dat baat hem niet. Een eventueel geslaagd beroep op overmacht brengt niet mee dat de huurder toch zou moeten betalen, hooguit betekent het dat de verhuurder niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die de huurder lijdt als gevolg van het feit dat hij zijn restaurant gesloten moet houden.

Mocht de huurovereenkomst weinig mogelijkheden bieden voor de huurder om op dit moment iets aan de huursom te doen, dan kan ook de wet hem nog te hulp schieten. De wet bepaalt dat een overeenkomst kan worden gewijzigd indien zich zeer bijzondere omstandigheden voordoen waarvoor de overeenkomst zelf geen oplossing biedt. Zo'n wijziging zou een (tijdelijke) aanpassing van de huursom kunnen zijn. Een huurder kan dit overigens niet zomaar eenzijdig bepalen, maar dient zo'n gewenste wijzing aan de rechter voor te leggen. Ik durf het standpunt wel aan dat de rechter de huidige crisis en de gevolgen daarvan als bijzondere omstandigheden zal beschouwen.

Een derde mogelijkheid, maar uiteraard de eerste stap om tot een oplossing te komen, is om met de verhuurder, op een afstand van ten minste 1,5 meter, rond de tafel te gaan zitten. De verhuurder heeft belang bij de continuïteit van zijn huurder en heeft niks aan een huurder die de crisis niet weet door te komen. En een huurder zal van zijn kant ook moeten begrijpen dat een verhuurder geen onnodige financiële risico's wil lopen en dat hij uiteraard wil voorkomen dat uitstel van betaling uiteindelijk afstel zal blijken te zijn.